Ev fiyatı nasıl belirlenir? İlan öncesi 5 adım

Evini satmaya karar veren hemen herkes aynı yerden başlıyor: İnternette benzer ilanlara bakıyor, aklındaki rakamı biraz yukarı yuvarlıyor ve ilanı yayına alıyor. Ev fiyatı nasıl belirlenir sorusunun cevabı ise bu kadar kısa değil. Doğru fiyat bir tahmin değil, adım adım kurulan bir hesaptır.

Bu yazıda ilana çıkmadan önce izlediğim 5 adımı anlatıyorum. Amacım size bir formül vermek değil, fiyatınızı kime ve neye dayanarak savunacağınızı göstermek.

Ev fiyatı nasıl belirlenir, nereden başlamalı?

İşe ilanlardan değil, gerçekleşmiş satışlardan başlamalısınız.

İlan fiyatı satıcının umududur. Satış fiyatı ise alıcının gerçekten ödemeyi kabul ettiği rakamdır. İkisi arasında çoğu zaman fark vardır ve bu fark bölgeden bölgeye, mülk türünden mülk türüne değişir. Komşunuzun ilanına bakarak fiyat koyarsanız, aslında onun umudunu kopyalamış olursunuz.

1. Adım: Doğru emsalleri seçin

Emsal, sizin evinize gerçekten benzeyen ve yakın zamanda satılmış evdir. Benzerlik için şunlara bakın:

• Aynı mahalle, mümkünse aynı sokak ya da aynı site
• Yakın metrekare ve oda sayısı
• Benzer bina yaşı ve yapı durumu
• Benzer kat ve cephe

Üç beş iyi emsal, yirmi alakasız ilandan daha değerlidir. Biz bu taramayı yapay zeka destekli araçlarla yapıyoruz. Böylece bölgedeki benzer satışları kısa sürede eşleştirip listeyi daraltabiliyoruz.

2. Adım: Farkları rakama çevirin

Hiçbir emsal sizin evinizin birebir aynısı değildir. Bu yüzden her emsal için artı ve eksileri tek tek düşünmek gerekir.

• Sizin evinizde manzara var, emsalde yok mu?
• Emsal yenilenmiş, sizinki yenileme mi istiyor?
• Sizin evinizin iskanı ve tapusu temiz mi?
• Otopark, asansör, site olanakları aynı mı?

Alıcı da tam olarak bu hesabı yapar. Örneğin mutfağın yenilenmesi gerektiğini görürse, o maliyeti kafasında hesaplar ve teklifinden düşer. Siz bu düzeltmeyi önceden yaparsanız, pazarlıkta şaşırmazsınız.

3. Adım: Piyasanın hızını ölçün

Aynı fiyat, hızlı ve yavaş piyasada farklı sonuç verir. Bu yüzden şu sorulara cevap arayın:

• Bölgede şu an kaç benzer ev satışta?
• Benzer evler ortalama ne kadar sürede satılıyor?
• İlanlarda fiyat düşüşü sık görülüyor mu?

Satıştaki benzer ev sayısı fazlaysa alıcının seçeneği çoktur ve fiyata daha hassas davranır. Az ise elinizdeki ev öne çıkar. Bu bilgi, fiyatın aralığın üst ucuna mı alt ucuna mı yakın olacağını belirler.

Pazarlık payı koymak doğru mu?

Kısa cevap: Makul bir pay olabilir ama fiyatı şişirmek çoğu zaman satıcının aleyhine işler.

Bugün alıcı ilanları yan yana koyup karşılaştırıyor. Benzerlerinden belirgin şekilde pahalı görünen ilanı çoğu kişi açmıyor bile. İlan uzun süre beklediğinde ise “bu evde bir sorun mu var?” algısı oluşuyor. Sonunda yapılan indirim, baştan doğru fiyatla gelecek tekliften daha düşük kalabiliyor.

4. Adım: Fiyat stratejinizi seçin

Rakamı bulduktan sonra onu nasıl sunacağınıza karar verin. Önce kendinize şunu sorun: Önceliğim hız mı, en yüksek rakam mı?

• Acele etmiyorsanız aralığın üst kısmından başlayıp geri bildirimi izleyebilirsiniz.
• Belirli bir tarihte satmanız gerekiyorsa, aralığın ortasında ve emsallere göre cazip bir fiyat daha çok alıcı çeker.
• Fiyatı yuvarlak rakamların hemen üstünde bırakmamak, ilan aramalarında görünürlüğünüzü artırabilir. Çoğu alıcı aramayı belirli fiyat sınırlarıyla yapar.

5. Adım: Gözden geçirme tarihini baştan koyun

Fiyat bir kere yazılıp unutulmaz. İlana çıkarken bir kontrol tarihi belirleyin. O tarihte şunlara bakın:

• İlan kaç kez görüntülendi?
• Kaç kişi aradı, kaç kişi evi gezdi?
• Gezenler ne söyledi, teklif geldi mi?

Görüntülenme var ama arama yoksa sorun çoğu zaman fiyatta ya da fotoğraflardadır. Gezen var ama teklif yoksa, alıcı evi gördükten sonra beklentisini karşılamıyor demektir. Bu sinyalleri erken okumak, evin piyasada yıpranmasını önler.

Değerleme raporu neden işinizi kolaylaştırır?

Çünkü fiyatınızı alıcıya, bankaya ve kendinize gerekçesiyle anlatmanızı sağlar.

İyi bir rapor; kullanılan emsalleri, yapılan düzeltmeleri, piyasa durumunu ve önerilen fiyat aralığını açıkça gösterir. Rakamın nereden geldiği belli olduğunda pazarlık da daha sakin ilerler. İzmir'de evinizin gerekçeli fiyat aralığını görmek isterseniz değerleme sayfamızdan talep oluşturabilirsiniz. Biz verinin verdiği aralığı, evi yerinde görerek netleştiriyoruz.

Kısaca

• İlan fiyatına değil, satış fiyatına bakın.
• Farkları rakama çevirin, alıcının yapacağı hesabı önceden yapın.
• Piyasanın hızını ölçün.
• Stratejinizi önceliğinize göre seçin.
• Gözden geçirme tarihini baştan koyun.

Evinizin doğru fiyatını birlikte bulalım

Evinizi satmayı düşünüyorsanız, rakamı tahminle değil veriyle konuşalım.

• Değerleme isteyin
• WhatsApp'tan yazın